+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Предварительный Договор Аренды Строящегося Объекта Образец

И хотя сдавать в аренду еще нечего — нет предмета аренды как такового, застройщики и будущие арендаторы могут заключить предварительный договор. Это выгодно обеим сторонам. Арендатор получает гарантии, что выбранные площади останутся за ним по окончании ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик получает на расчетный счет определенную сумму, которая может называться задатком, обеспечительным платежом, авансом и т.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 5 Разбор договора аренды коммерческой недвижимости

Предварительный договор аренды

И хотя сдавать в аренду еще нечего — нет предмета аренды как такового, застройщики и будущие арендаторы могут заключить предварительный договор. Это выгодно обеим сторонам. Арендатор получает гарантии, что выбранные площади останутся за ним по окончании ввода объекта в эксплуатацию.

Застройщик получает на расчетный счет определенную сумму, которая может называться задатком, обеспечительным платежом, авансом и т. Организациям при заключении предварительного договора надо иметь в виду, что в отношении его и гражданское, и налоговое законодательство содержат массу пробелов, а арбитражная практика противоречива.

С начала несколько слов о самом договоре аренды. Напомним, что в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным п. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду ст.

Таким образом, для того чтобы стороны могли заключить договор аренды , необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество. Пунктом 1 ст. На практике многие организации прибегают к нему, чтобы прийти к каким-либо договоренностям еще до того, как собственник зарегистрирует свои права на объект в ЕГРП. При этом арбитражные суды двояко относятся к вопросу действительности предварительного договора аренды, если на момент его заключения будущий арендодатель не является собственником здания помещения.

Так, некоторые арбитры считают, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а в силу ст. Предварительный договор аренды будет действителен, даже если на момент его заключения у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества в частности, аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора , в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора.

В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме п. Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме п.

При этом если стороны составили предварительный договор, по которому обязуются в будущем заключить договор аренды на срок более года, то в этом случае предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Такое мнение было высказано в п. По данному вопросу см. Заметьте, что если в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество , предназначенное для передачи в аренду, то в соответствии с п.

В противном случае договор признается недействительным. Описание предмета предварительного договора должно позволять установить его индивидуализирующие признаки. Конечно, достаточно сложно установить конкретное помещение в непостроенном здании. Поэтому рекомендуем в предварительном договоре определить условия, которые позволят идентифицировать объект местонахождение строящегося здания, его описание, а также описание помещения и его расположение в здании, общую площадь, этаж с обозначением границ помещений.

К договору можно приложить оформленный в соответствии с проектной документацией план части здания с выделенным на нем помещением, которое в будущем станет предметом аренды. Приведем несколько примеров из арбитражной практики, где рассматривался вопрос о действительности недействительности договора вследствие четкого или, наоборот, неопределенного описания предмета будущего договора аренды.

Помещение выделено красной линией на схеме, содержащейся в приложении к договору. Площадь помещения составляет ориентировочно ,46 кв. Однако арбитры посчитали это недостаточным и, сославшись на отсутствие в предварительном договоре существенных условий относительно предмета аренды, признали договор незаключенным. А вот два постановления ФАС УО, где судьи признали, что данные, отраженные в предварительном договоре, позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Так, предметом рассмотрения в Постановлении от Судьи сделали вывод о том, что предварительный договор аренды является заключенным и в силу п. Аналогичный вывод был сделан и в Постановлении от В связи с тем, что в ходе строительства параметры, заявленные в предварительном договоре, могут измениться, стороны могут это предусмотреть и прописать условие о том, что подобные изменения должны вноситься в договор.

Согласно п. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора. Правила определения сроков указаны в ст. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Мало того, что у будущего арендатора возникает риск, что названное обстоятельство не наступит по причине приостановления или прекращения строительства в случае если здание еще не достроено.

Некоторые суды считают: из положений нормы ст. Учитывая, что государственная регистрация права собственности на здание не является таким событием, срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с п.

В договоре целесообразно, помимо отсылочного обстоятельства, установить четкую дату, рассчитанную исходя из максимального времени, необходимого для завершения строительства. Например, основной договор должен быть заключен в срок до В большинстве случаев предварительный договор аренды предусматривает уплату определенной денежной суммы будущим арендатором в пользу будущего арендодателя.

Делается это чаще всего в качестве предоставления последнему обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор в будущем. Если предварительный договор заключается еще на стадии строительства объекта, то средства, направляемые застройщику, необходимы ему для завершения стройки.

Как правило, размер платежа напрямую зависит от стадии строительства здания: чем больше времени остается до его завершения, тем меньше платеж. Попробуем определиться с правовой сущностью этих платежей, которые в предварительном договоре как только не называются — задатком, авансовым арендным платежом, обеспечительным платежом, гарантийным платежом.

Итак, аванс. Обязанность его перечисления в счет арендной платы представляет собой составную часть обязательства по внесению арендной платы, основанием возникновения которого будет именно основной договор аренды ст.

Пока он не будет заключен, такое обязательство возникнуть не может. Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств по еще не заключенному основному договору.

Кроме того, право на получение платежей в счет арендной платы принадлежит арендодателю, который является собственником сдаваемых в аренду помещений п. В момент заключения предварительного договора нет объекта аренды и собственника помещений.

Поэтому считаем, что норма предварительного договора об уплате авансовых платежей противоречит требованиям гражданского законодательства и может быть признана недействительной ст. Теперь о возможности уплаты задатка по предварительному договору в качестве обеспечения исполнения обязательства плательщика по заключению основного договора в будущем.

При выборе данного варианта расчетов в предварительном договоре на основании ст. Некоторые судьи признают законность таких соглашений. Поскольку доказательств заключения основного договора не представлено, арбитражный суд пришел к правильному выводу о взыскании задатка в сумме 2 руб. Однако не все судьи так считают. В арбитражной практике есть примеры, где они настаивают на невозможности уплаты задатка по предварительному договору. Кроме того, в будущем основном договоре он выполнит платежную функцию.

Вывод суда был таков. Предварительный договор не порождает имущественных денежных обязательств в соответствии со ст. Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. Указание в договоре на то, что переданная сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен.

В соответствии с п. На наш взгляд, наименее рискованным [4] для застройщика будет вариант, когда платеж по предварительному договору будет обозначен как обеспечительный или гарантийный. Обеспечительный платеж не является ни авансом, ни задатком, а имеет самостоятельную правовую природу и представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательств, не пре-дусмотренный ГК РФ.

Вот пример из арбитражной практики, доказывающий, что судьи признают возможность использования такого способа обеспечения исполнения обязательств. В предварительном договоре можно предусмотреть порядок использования данной суммы. Например, в случае если основной договор не заключен по вине застройщика, обеспечительный платеж подлежит возврату плательщику, а если по вине плательщика — из перечисленной суммы удерживается неустойка, подлежащая уплате застройщику.

В случае заключения основного договора перечисленная сумма либо возвращается плательщику, либо засчитывается в счет платежей по основному договору. Кроме того, она может быть засчитана в счет гарантийной суммы по основному договору если она предусмотрена , которая обеспечивает исполнение покупателем или арендатором своих обязательств перед собственником помещений.

Итак, платежи по предварительному договору могут называться по-разному и иметь разные цели. Будущего арендодателя, как получателя этих платежей, в данном случае интересует, будут ли они включаться в облагаемую базу по НДС. Как гласит п. Таким образом, платеж по предварительному договору попадет в облагаемую базу по НДС в тот момент, когда становится очевидно, что он поступил в счет предстоящего оказания услуг по аренде то есть после заключения договора аренды. При этом, по нашему мнению, суммы, полученные будущим арендодателем, будут облагаться НДС в зависимости от того, подлежат они возврату плательщику либо будут зачтены в счет платежей по основному договору.

Обратимся к арбитражной практике. Впоследствии были заключены основные договоры аренды со всеми лицами, с которыми были подписаны предварительные договоры, и эти основные договоры исполнялись. Арендодатель не зачел указанные платежи в счет уплаты арендных платежей за первый месяц аренды после заключения основных договоров, а поэтому с момента, определенного для уплаты арендных платежей за первый месяц аренды, эти платежи являются авансовыми платежами в счет внесения арендной платы за оказанные услуги по аренде торговых площадей в последующих периодах.

В связи с этим судьи признали правомерным вывод налогового органа о занижении обществом налоговой базы по НДС на сумму этих платежей. И второй пример — Решение Арбитражного суда г. Москвы от Суть дела такова. Согласно предварительным договорам способом обеспечения исполнения будущими арендаторами своих обязательств по предварительному договору является гарантийное обеспечение. Полученные денежные суммы гарантийного обеспечения не являются способом обеспечения платежей по предоставлению услуг по аренде и каким-либо иным образом не связаны с предоставлением услуг по аренде и иными расчетами по аренде.

Такой вывод следует из содержания предварительных договоров. Общество в соответствии с положениями ст. По его мнению, данные платежи не могут быть признаны объектом налогообложения, так как являются способом обеспечения будущими арендаторами своих обязательств по предварительным договорам аренды, а не выручкой от реализации услуг аренды.

Инспекция не согласилась с мнением общества, указав, что суммы полученного гарантийного обеспечения являются платежами, полученными в счет предстоящего оказания услуг по сдаче в аренду помещений. При этом сумма доначисленного заявителю НДС по решению суда составила порядка 10,4 млн руб. В обоснование своих выводов инспекция указывает, что нормами ст.

Судьи не приняли данный вывод, поскольку ст.

Предварительный договор аренды образец бланк

В соответствии со ст. При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды п. Согласно ст. Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, "​Объект аренды в строящемся здании" и "Предварительный договор Важный момент, на который также следует обратить внимание, - это форма договора.

Предварительный договор об аренде. Недействительность договора аренды и улучшения имущества

Настоящая форма разработана в соответствии со статьей , главой 29 Гражданского кодекса РК. Предварительный договор аренды нежилого помещения. Предмет договора. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование далее - Основной договор. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена Арендодателем. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].

Как арендодателю оформить договор аренды строящегося здания

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных. Подписаться на рассылку Рассылка. Уведомление о пополнение базы документов новыми образцами. Юридическая Энциклопедия. Заказать звонок.

Подпишитесь на год за руб.

Предварительный договор аренды нежилого помещения - образец

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора. Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения. ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы. Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот. Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п.

Предварительный договор аренды нежилого помещения. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование далее - Основной договор. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП "Ростехинвентаризация", полученных Арендодателем. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта]. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.

Недействительность договора аренды и улучшения имущества: В последнее предварительный договор - неизбежная и необходимая форма . речь идет о передаче в аренду строящегося объекта на стадии отделочных работ.

Экономико-правовой бюллетень, N 9, год. Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды. На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор аренды - Правила заключения, ошибки - Договор аренды помещения под бизнес
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. simicjaican

    Рисуется картина, что через некоторое время от такого закона у мужчин на полную мощь проявится инстинкт самосохранения, затмит инстинкт размножения и женщины для реализации своего материнского инстинкта разберут всех детей из детдомов. А тем дамам, кому не достанутся брошеные дети придётся раскошелиться на ЭКО. Какой дальновидный план у государства по упразднению детдомов.